München, 26. Januar 2006


Mietrückstände - Mieter müssen neuen Vermieter ungefragt informieren Bonitätsprüfung wird immer wichtiger



Eine harte Entscheidung für zahlungsunfähige, aber auch zahlungsunwillige Mieter hat jetzt das LG Bonn gefällt. Danach müssen Mieter, die wegen Mietrückständen gekündigt und deshalb zur Räumung der Wohnung verurteilt wurden, bei der Suche nach einer neuen Wohnung den neuen Vermieter, bei dem sie sich für eine Wohnung bewerben, über diese Umstände informieren. Gleiches gilt, wenn über das Vermögen des Mieters bereits ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde.
Die Aufklärung des Vermieters muss ungefragt erfolgen, d. h. auch dann, wenn der Vermieter vom Mieter keine schriftliche Selbstauskunft verlangt hat, in der eine entsprechende Frage enthalten ist. Nach Auffassung des LG Bonn kommt es für die Offenbarungspflicht des Mieters darauf an, ob die künftigen Mietzinsansprüche des neuen Vermieters wegen der wirtschaftlichen Situation des Mietinteressenten als gefährdet anzusehen sind. Wurde der Mietinteressent in dem derzeit bestehenden Mietverhältnis zur Räumung verurteilt, muss ein neuer Vermieter geradezu zwangsläufig befürchten, dass auch er die Miete nicht erhalten wird und auch nicht beitreiben kann. Über diese objektiv bestehende Gefährdungslage der Vermieteransprüche muss der Mietinteressent ungefragt aufklären, damit der potenzielle Vermieter frei entscheiden kann, ob er den Mietvertrag gleichwohl abschließen will.
Unterlässt der Mieter die Aufklärung des Vermieters, muss dieser nicht erst einen Mietrückstand von 2 Monatsmieten abwarten, um das Mietverhältnis fristlos kündigen zu können. In diesem Fall kann der Vermieter den Mietvertrag sofort wegen arglistiger Täuschung anfechten und Räumungsklage erheben und damit schneller zu einem Räumungsurteil kommen (LG Bonn, Beschluss v. 16.11.2005, 2 T 312/05, und 6 S 326/05, WuM 2006, 24).
Kritiker dieser Rechtsprechung betonen, dass der Mieter damit kaum mehr eine Chance hat, eine neue Wohnung anzumieten. Wer nimmt schon einen Mieter, der zugibt, dass er seine jetzige Wohnung wegen Mietrückständen räumen muss? Dadurch werde der Mieter praktisch zum Lügen gezwungen.
Trotzdem - und vielleicht auch gerade deshalb - ist weiterhin zu empfehlen, von Mietinteressenten eine schriftliche Selbstauskunft zu verlangen. Allerdings sollten Vermieter auf die Angaben in der Selbstauskunft nicht blind vertrauen ("Papier ist geduldig"), sondern die Angaben durch eine zusätzliche Bankauskunft, durch Kontaktaufnahme mit dem bisherigen Vermieter des Mietinteressenten oder durch einen MietersolvenzCheck überprüfen, den der Verein seinen Mitgliedern seit März letzten Jahres in Zusammenarbeit mit der Firma Creditreform anbietet (Ausführliche Informationen in BHZ 5/2005). Ein Service, der in Anbetracht der Zahlen des Jahres 2005 immer wichtiger wird: 3.360 Räumungsklagen wurden beim AG München im Jahre 2005 eingereicht, ganz überwiegend aufgrund von fristlosen Kündigungen wegen Mietrückständen. Von den Gerichtsvollziehern wurden 1.285 Wohnungszwangsräumungen durchgeführt - Tendenz steigend. Nachdem der weitaus größte Teil der Mieter nach einer fristlosen Kündigung ohne Räumungsklage und Zwangsräumung auszieht, ergibt dies hochgerechnet allein für das Jahr 2005 mehr als 10.000 Kündigungen wegen Zahlungsverzuges mit Rückständen an Mieten und Verfahrenskosten von schätzungsweise 50 Millionen EURO.
Eine 100 %-ige Sicherheit, nicht an einen zahlungsunfähigen Mietinteressenten zu geraten und auf häufig fünfstelligen Beträgen an Mietausfall, Anwalts-, Gerichts- und Vollstreckungskosten sitzen zu bleiben, kann auch die Bonitätsprüfung nicht gewährleisten. Allerdings lässt sich dadurch das Risiko minimieren, im Jahre 2006 als Betroffener in eine eher traurige Statistik einzufließen.


Rechtsanwalt Rudolf Stürzer
Vorsitzender Haus + Grund München