Presseinformation 

 

München, 20. Dezember 2016


Münchner Mietspiegel
Auch das Finanzamt nimmt ihn nicht mehr ernst


Unrealistisch niedrige Mietwerte und zahlreiche Ungereimtheiten und Widersprüche haben dazu geführt, dass der Münchner Mietspiegel zunehmend an Akzeptanz verliert – nicht nur bei Vermietern, sondern auch bei der Finanzverwaltung. Jeder, der den Münchner Mietwohnungsmarkt kennt, weiß, dass die durchschnittliche Neuvertragsmiete in München nicht – wie im Mietspiegel zu Grunde gelegt wird – nur € 11,68 /qm beträgt, sondern bei ca.€ 15,00 /qm liegt – ein Wert, den die Stadt selbst in ihrem Wohnungsbarometer ausweist. Ebenso ist bekannt, dass bei Mieterhöhungen in den letzten 4 Jahren nicht auf lediglich € 9,88 /qm lt. Mietspiegel, sondern auf € 13,00 /qm erhöht worden ist.

Auch in steuerlicher Hinsicht ist die sog. ortsübliche Miete entscheidend, wenn es um die Frage geht, ob ein Vermieter die Wohnung „zu billig“ vermietet hat. Verlangt ein Vermieter weniger als 66% der ortsüblichen Miete (z.B. von einem Angehörigen), kann er seine Werbungskosten z.B. für Reparaturen und Schuldzinsen nicht in voller Höhe, sondern nur anteilig ansetzen, was zu einer Erhöhung der Steuerlast führt.

Während früher der jeweilige Münchner Mietspiegel regelmäßig Prüfungsmaßstab für die ortsübliche Miete war, erkennen die Finanzämter Mietspiegelberechnungen immer häufiger nicht mehr an. So geht das Finanzamt z.B. bei einer Zweizimmerwohnung in Milbertshofen mit 64qm Wohnfläche von einer ortsüblichen Kaltmiete von € 1280 d.h. von € 20 /qm aus. Die Berechnung nach dem Münchner Mietspiegel 2015, der für diese Wohnung eine durchschnittliche Miete von € 712 d.h. € 11,14 /qm ausweist, wird vom Finanzamt nicht anerkannt (Schreiben des Finanzamts München IV/V v. 18.11.2016 – Anlage ).

Der betroffene Vermieter, der die Miete in gutem Glauben an den Mietspiegel berechnet hat und dementsprechend davon ausgehen durfte, er liege mit der verlangten Miete von € 500 über 66% der ortsüblichen Miete, wurde vom Finanzamt eines Besseren belehrt: Nachdem die verlangte Miete von
€ 500 zwar mehr als 66% der Mietspiegelmiete (€ 712), aber nur 39% der tatsächlichen ortsüblichen Miete (€ 1280) beträgt, kann er seine Werbungskosten nicht wie üblich in voller Höhe, sondern nur zu 39% ansetzen – ein erheblicher Steuernachteil für den Eigentümer. Dies kann grundsätzlich jedem passieren, der „zu billig“ vermietet, da die einschlägige Bestimmung des Einkommensteuergesetzes
(§ 21 Abs. 2 EStG) allgemein und nicht nur bei Vermietung an Angehörige gilt.

RA Rudolf Stürzer
Vorsitzender HAUS + GRUND MÜNCHEN