Presseinformation
München, 30. August 2010


Fensterflügel erschlägt Mieter - Vermieter kann Haftung ausschließen


Weitgehend unbekannt ist, dass Vermieter unabhängig von einem Verschulden für Mängel der vermieteten Sache (Wohnung oder Geschäftsräume) haften, die bereits bei Vertragsabschluss vorgelegen haben (sog. Garantiehaftung, 536 a Abs. 1, 1. Alt BGB).
Führt z. B. - wie es in einer vom BGH vor kurzem zu entscheidenden Streitsache der Fall war - ein nicht erkennbarer Konstruktionsmangel eines Fensterbeschlages dazu, dass das Fenster nach mehrjähriger Benutzung aus dem Rahmen fällt und den Mieter schwer verletzt, haftet der Vermieter für sämtliche dadurch entstandenen Personen- und Sachschäden in voller Höhe - auch wenn für ihn die Schäden nicht vorhersehbar waren und er diese dementsprechend auch nicht verhindern konnte.
Maßgeblich für die Einstufung als anfänglichen Mangel, der die Garantiehaftung auslöst, ist nicht, wann durch den vorhandenen Mangel ein Schaden entstanden ist, sondern ob der Mangel selbst bereits bei Vertragsschluss vorhanden war.
Entsteht ein Mangel erst später durch Verschleiß, kann er nicht als bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses als latent vorhanden angesehen werden. Liegt der Mangel dagegen in einem Baufehler begründet, handelt es sich um einen anfänglichen Mangel, auch wenn er den Mietgebrauch erst später konkret beeinträchtigt oder für einen Schaden des Mieters ursächlich wird.
Gleiches gilt z. B. auch für gesundheitsgefährdende Formaldehydkonzentrationen in den Mieträumen (so bereits LG München I, Urteil v. 26.9.1990, 31 S 20071/89, NJW-RR 1991, 975). In diesen Fällen haftet der Vermieter verschuldensunabhängig auf Schadenersatz.

Diese gesetzliche Garantiehaftung kann für den Vermieter nicht nur existenzgefährdend sein. Sie ist für das bundesdeutsche Haftungssystem, das Schadenersatz grundsätzlich nur bei Verschulden des Schädigers gewährt ("Verschuldensprinzip") auch untypisch.

Daher hatte der BGH bereits entschieden, dass diese Garantiehaftung für anfängliche Sachmängel auch in einem Formularmietvertrag wirksam ausgeschlossen werden kann.

Allerdings ist der Haftungsausschluss nach einem neuen Urteil des BGH für den Mieter überraschend und damit unwirksam, wenn er sich im Formularmietvertrag an einer ungewöhnlichen Stelle befindet, z. B. unter der Überschrift "Aufrechung, Zurückbehaltung", an der der Mieter nicht mit einem solchen Haftungsausschluss rechnen muss.

Der (zulässige) Ausschluss der Garantiehaftung im Formularmietvertrag sollte daher klar und deutlich, insbesondere unter einer einschlägigen Überschrift, geregelt werden.
Beispiel: 6 des Formularmietvertrages für Wohnraum bzw. 5 des Formularmietvertrages für Geschäftsräume des Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e. V.
Überschrift: "Garantiehaftung des Vermieters". Text: "Die verschuldensunabhängige Garantiehaftung des Vermieters für bei Mietvertragsabschluss vorhandene Sachmängel ist ausgeschlossen. 536 a Abs. 1 BGB findet insoweit keine Anwendung." Ein solcher Haftungsausschluss ist zulässig und wirksam (BGH, Urteil v. 21.7.2010, XII ZR 189/09).


Rechtsanwalt Rudolf Stürzer
Vorsitzender Haus + Grund München