Presseinformation 

 

München, 21.06.2017


Bremsversagen in Bayern
Amtsgericht München kippt Mietpreisbremse


Das heute verkündete Urteil des AG München in einem von Haus + Grund München geführten Musterprozess hat der Mietpreisbremse in Bayern ein vorzeitiges Ende bereitet.
Mit der Mieterschutz-Verordnung vom 10.11.2015 wollte die Bayerische Staatsregierung die Mieten von neu abgeschlossenen Mietverträgen auf maximal 10% über der sog. ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzen. Diese Verordnung sollte zunächst für 5 Jahre in 138 Städten und Gemeinden in Bayern gelten.

Haus + Grund München hatte diese Verordnung von Anfang an für nichtig gehalten, weil sie mangels ausreichender Begründung gegen die strengen Vorgaben verstößt, die der Bundesgesetzgeber den Ländern bei Erlass einer solchen Verordnung auferlegt hat (§ 556d BGB). Darüber hat die Bayerische Hausbesitzerzeitung bereits im Dezember 2015 ausführlich berichtet.
Dieser Auffassung hat sich in dem von Haus + Grund München geführten Popularklageverfahren der Bayerische Verfassungsgerichtshof mit Urteil vom 04.04.2017 (siehe BHZ Mai 2017) und jetzt auch das AG München angeschlossen.

Der Sachverhalt
Ausgangspunkt des Rechtsstreits war die Klage des Mieters einer Wohnung in der Maxvorstadt mit dem Ziel, die Rückzahlung von nach seiner Meinung zu viel gezahlter Miete zu erreichen, weil diese um mehr als 10% über der ortsüblichen Miete läge.
Die Parteien vereinbarten für die luxuriöse 100qm – Wohnung eine (für solche Objekte übliche) Nettokaltmiete von € 2.000,-- d.h. € 20/qm. Weil der Münchner Mietspiegel für diese Wohnung aber lediglich eine Miete von € 13,78/qm ausweist, war der Mieter der Auffassung, die Miete hätte lediglich € 1.516,-- d.h. € 15,16/qm (€ 13,78/qm + 10%) betragen dürfen. Mit der Klage wollte der Mieter die Rückzahlung der nach seiner Meinung bisher zu viel gezahlten Miete i.H.v. monatlich € 484,-- und eine künftige Reduzierung der Miete auf € 1.516,-- erreichen.

Das AG München hat die Klage abgewiesen, weil die bayerische Mietpreisbremse-Verordnung nicht wirksam zustande gekommen und somit nicht anwendbar ist. Daher musste sich der Vermieter bei der Neuvermietung der Wohnung nicht an die Bestimmungen der Mietpreisbremse halten (AG München, Urteil v. 21.06.2017, 414 C 26570/16).

Mietpreisbremse ist mangelhaft begründet
Der Bundesgesetzgeber hat den Ländern aus verfassungsrechtlichen Gründen eine strenge und detaillierte Begründungspflicht auferlegt, da die Begrenzung der Neuvertragsmieten einen weit stärkeren Eingriff in das Eigentumsrecht (Art. 14 GG) darstellt, als die reduzierte Kappungsgrenze von 20% auf 15% bei der Erhöhung von Bestandsmieten.
Diese Begründungspflicht ist nicht nur zwingend; sie muss auch detailliert für jede einzelne Gemeinde erfolgen, d.h. aus der Begründung muss sich ergeben, aufgrund welcher Tatsachen in jeder einzelnen in die Verordnung aufgenommenen Gemeinde ein angespannter Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Auf diese Weise soll die Entscheidung der Landesregierung für den Bürger nachvollziehbar gemacht werden (so die Gesetzesbegründung: BT-Drs.18/3121 S.30).
Nach diesen Vorgaben des Bundesgesetzgebers müsste der Begründung der Mieterschutz-Verordnung zu entnehmen sein, aufgrund welcher konkreter Kriterien eine bestimmte Gemeinde in die Gebietskulisse aufgenommen worden ist. Als Kriterien kommen zunächst die § 556d Abs.2 S.3 BGB ausdrücklich genannten Sachverhalte in Frage:

- Die Mieten steigen in der Stadt/Gemeinde deutlich stärker als im bundesweiten Durchschnitt
- Die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte übersteigt deutlich den Bundesdurchschnitt
- Die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit der erforderliche Wohnraum        geschaffen wird
- Es besteht geringer Leerstand bei großer Nachfrage

Diese Aufzählung ist nicht abschließend. Eine Mietpreisbremse kann daher auch auf andere vergleichbare Kriterien (z.B. Wohnungsversorgungsquote, Wohnungsüber-hang/- Defizit) gestützt werden.
Die Begründung der bayerischen Verordnung enthält dazu insgesamt 11 Kriterien, wobei jeder in die Gebietskulisse aufgenommenen Gemeinde die für sie maßgeblichen Kriterien hätten zugeordnet werden müssen.
Dies ergibt sich zwingend aus der Formulierung der Ermächtigungsgrundlage (§ 556d Abs.2 BGB), wonach sich aus der Begründung ergeben muss, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Diese Fokussierung auf den Einzelfall zeigt, dass für jede Gemeinde gesondert zu prüfen und zu begründen ist, aus welchen konkreten Gründen ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt (so Blank, WuM 2014 S.646).

Nur statistisch gesicherte Tatsachen zählen
Die Begründung muss somit statistisch gesicherte, nachprüfbare Tatsachen enthalten, warum in der jeweiligen Gemeinde eine Mietpreisbremse gelten soll (so Schmidt-Futterer, Mietrecht 12.Auflage 2015, RN 39 zu § 556d BGB).

Beispiel:

Der Begründung muss zu entnehmen sein, dass für die Gemeinde A die Kriterien 1,4,7,10,11; für die Gemeinde B die Kriterien 2,4,7,8; für die Gemeinde C die Kriterien 1,3,5 usw. maßgeblich waren.
Nur dann ist für den Bürger ersichtlich, aufgrund welcher Kriterien seine Gemeinde in die Gebietskulisse aufgenommen worden ist; und nur dann kann der Bürger im Streitfalle konkretes Datenmaterial anfordern und substantiiert vortragen, warum nach seiner Auffassung die materiellen Voraussetzungen für die Aufnahme seiner Gemeinde in die Gebietskulisse nicht vorgelegen haben (Lehmann-Richter, WuM 2015 S.211).

Bayerische Verordnung missachtet Bundesrecht
Unter Missachtung dieser Anforderungen enthält die Begründung der bayerischen Verordnung lediglich eine pauschale Auflistung von 11 Kriterien und eine Nennung der insgesamt 138 betroffenen Städte und Gemeinden – ohne Zuordnung bestimmter Kriterien zu bestimmten Städten/Gemeinden.
Daraus ist für den Bürger nicht nachvollziehbar, aufgrund welcher Kriterien seine Gemeinde in die Gebietskulisse aufgenommen worden ist.
So ist z.B. weder aus der Verordnung noch aus deren Begründung ersichtlich, ob für eine Großstadt wie München andere Kriterien maßgeblich waren, als für kleine Gemeinden mit wenigen 1.000 Einwohnern. War in der Gemeinde Fahrenzhausen bei Dachau oder in der Gemeinde Schondorf am Ammersee ein überdurchschnittlich starker Mietanstieg maßgeblich? Oder beruht die Aufnahme dieser Gemeinden auf einer hohen Mietbelastungsquote? Oder war es dort vielleicht nur der Wunsch des Bürgermeisters oder Gemeinderats, in die Gebietskulisse aufgenommen zu werden, um bei Mietern bei der nächsten Wahl punkten zu können?
All diese Fragen lässt die Verordnung offen und verstößt damit gegen die gesetzliche Begründungspflicht.

Aufnahme durch „Zuruf“
Nach den Haus + Grund München vorliegenden Informationen wurde die Mehrzahl der Städte/Gemeinden nicht aufgrund von statistisch gesicherten Tatsachen, sondern schlichtweg „auf Zuruf“ in den Katalog der Städte und Gemeinden aufgenommen, nachdem bei ihnen angefragt worden ist, ob sie auch eine Mietpreisbremse wollen. Daraus resultiert auch die hohe Zahl von insgesamt 138 Städten und Gemeinden, während in anderen Bundesländern nur einige wenige Großstädte und Ballungsgebiete in die Landesverordnungen aufgenommen wurden.

Verordnung ist nichtig
Da es sich bei der Begründungspflicht des § 556d BGB weder um eine „Kann“ – noch um eine „Soll“ – Vorschrift handelt, sondern aufgrund der Formulierung („muss“) um eine für die Wirksamkeit der Verordnung zwingende Voraussetzung, muss der vorliegende Verstoß gegen die Begründungspflicht zur Nichtigkeit der Verordnung führen. Andernfalls würde sich die Frage stellen, welchen Sinn und Zweck bundesgesetzliche Vorgaben haben, wenn sie von den Ländern folgenlos missachtet werden dürfen.

Auch Hamburger Verordnung ist nichtig
Mit dieser Entscheidung ist das AG München nicht allein. Bereits im Urteil vom 23.05.2017 hatte das AG Hamburg-Altona (Az.:316 C 380/16) die Hamburger Landesverordnung mangels ausreichender Begründung für nichtig erklärt, da die Mietpreisbremse in Hamburg lediglich mit einem „angespannten Wohnungsmarkt“ begründet wurde. Diese Begründung ist nach dem Urteil des AG Hamburg völlig unzureichend. Daher hat das AG Hamburg die Hamburger Verordnung unter Bezugnahme auf die Ausführungen des Bayerischen Verfassungsgerichtshofs in dem von Haus + Grund München geführten Popularklageverfahren für nichtig erklärt, weil die Verordnung – wie auch die bayerische Verordnung – die zwingenden Vorgaben des Bundesgesetzgebers missachtet.





RA Rudolf Stürzer
Vorsitzender HAUS + GRUND MÜNCHEN