Absichern statt Draufzahlen!

Selbstauskunft, Bankauskunft und
SolvenzCheck durch Creditreform im Überblick

Es müssen nicht erst die in den Medien zur Zeit so oft erwähnten "Mietnomaden" sein, die einen Vermieter veranlassen sollten, sich ein möglichst genaues Bild darüber zu verschaffen, ob der Mietinteressent überhaupt in der Lage ist, die geschuldete Miete dauerhaft zu bezahlen.
Aufgrund des wirtschaftlichen Stillstands in der Bundesrepublik und dem damit einhergehenden Abbau von Arbeitsplätzen geraten zunehmend private Haushalte in finanzielle Schwierigkeiten. Haushalte, deren wirtschaftliche Lage noch vor kurzem als sicher bezeichnet worden wäre. Eine weitere Zeiterscheinung ist die Zunahme überschuldeter privater Haushalte, bei denen die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens lediglich eine Frage der Zeit ist. Vor diesem Hintergrund ist es gerade für den privaten Vermieter besonders wichtig, sich ein klares Bild von der Zahlungsfähigkeit des Mietinteressenten zu verschaffen.
Zu diesem Zweck bietet HAUS + GRUND MÜNCHEN seinen Mitgliedern einen neuen zusätzlichen Service: den SOLVENZCHECK durch Creditreform.


Zahlungsunfähigkeit des Mieters bedeutet nicht allein das Ausbleiben von Mietzahlungen. Dies allein schon kann einen Vermieter, der die Wohnung finanziert, im Extremfall selbst in den Ruin treiben. Die Folgen des Ausbleibens der Miete können noch viel schwerwiegender sein, wenn man sich Folgendes vor Augen hält:
Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann grundsätzlich erst bei Fehlen von zwei Monatsmieten ausgesprochen werden. Für den sich anschließenden Räumungsrechtsstreit wiederum sind weitere neun bis zwölf Monate Prozessdauer einzukalkulieren. Auch wenn der Vermieter erfolgreich einen gerichtlichen Räumungstitel erstreitet, ist sein finanzieller Schaden in der Regel gewaltig. Stellt sich heraus, dass der Mieter kein Vermögen besitzt, kann der Vermieter seine Rechtsanwaltskosten sowie die Gerichtskosten realistischer Weise nicht eintreiben. Und das, obwohl der im Prozess unterlegene Mieter für diese Kosten aufzukommen hätte. Das Gleiche gilt für die ausstehende Miete. Wo nichts ist, ist auch nichts zu holen.

Zur eigenen Absicherung vor Abschluss eines Mietvertrages sollte der Vermieter die drei zur Verfügung stehenden Möglichkeiten nutzen:
  • Selbstauskunft
  • Bankauskunft
  • SolvenzCheck durch eine Wirtschafts-Auskunftei, z.B. Creditreform
1. Selbstauskunft

Zwar ist der Interessent nicht verpflichtet, das ihm ausgehändigte Selbstauskunftsformular auszufüllen. Eine Verpflichtung des Vermieters, den Mietvertrag mit einem bestimmten Interessenten abzuschließen, besteht jedoch ebenfalls nicht. In der Regel gibt der Interessent eine Selbstauskunft ab. Die dort gemachten Angaben entsprechen jedoch nicht immer der Wahrheit. Welche Konsequenzen wahrheitswidrige Angaben für den späteren Mieter haben können, hängt davon ab, ob der Vermieter die Frage zulässigerweise stellen durfte.
  • Grundsatz
Zulässige Fragen muss der Interessent wahrheitsgemäß beantworten. Andernfalls kann der Vermieter grundsätzlich den Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten, vom Mieter die sofortige Räumung und wegen eines möglichen Mietausfalls Schadensersatz verlangen.

Auf unzulässige Fragen braucht der Interessent nicht wahrheitsgemäß zu antworten. Er braucht deswegen keine nachteiligen Folgen zu befürchten.
Unzulässig sind z.B. Fragen nach dem Bestehen einer Schwangerschaft, der Mitgliedschaft in einem Mieterverein oder der Anhängigkeit eines staatsanwaltschaftlichen Ermittlungsverfahrens.

Zulässig sind Fragen nach
  • Name
  • Vorname
  • Geburtsdatum
  • Staatsangehörigkeit
  • Familienstand
  • Anschrift
  • Telefon privat und beruflich
  • Telefax privat und beruflich
  • Beruf
  • Ausgeübte Tätigkeit
  • Name und Anschrift des Arbeitgebers
  • Bei Selbständigkeit: Angabe der Tätigkeit
  • Gesamtnettoeinkommen monatlich/jährlich
  • Familienangehörige und sonstige im Haushalt lebende Personen (Name, Vorname, Geburtsdatum)
  • Absicht der Tierhaltung
  • Art und Umfang einer beabsichtigten gewerblichen bzw. beruflichen Nutzung der Wohnung
  • Name und Anschrift des derzeitigen Vermieters
  • Gründe für den Wohnungswechsel
  • In den vergangenen fünf Jahren Mahnverfahren, Zahlungsklagen, Zwangsvollstreckungen, Verfahren zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung, Konkurs-, Vergleichs- oder Insolvenzverfahren

Ob die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung oder die fristlose Kündigung tatsächlich berechtigt ist, hängt, wie so oft, von den Umständen des Einzelfalles ab. Die fristlose Kündigung setzt voraus, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist (LG Wuppertal, Urteil v. 17.11.1998, Az: 16 S 149/98, WuM 1999,39).

Weiterführende Informationen zum Thema "Selbstauskunft" finden Sie im "Vermieterlexikon", Stürzer/Koch, 8. Auflage, 2004, Haufe-Verlag, unter dem Stichwort "Selbstauskunft". Erhältlich in der Geschäftsstelle des Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.V., Sonnenstraße 13 III, 80331 München, sowie im Buchhandel.

2. Bankauskunft

Sinnvoll ist ferner, sich vom Mieter die Zustimmung zur Einholung einer Bankauskunft geben zu lassen. Dadurch erhält der Vermieter Informationen zur Solvenz und Kreditwürdigkeit des Mieters, insbesondere darüber, ob die Bankverbindung bisher problemlos war, sowie über etwaige Kontoüberziehungen, Rückgaben von Schecks, Lastschriften usw.

Die HAUSBANK MÜNCHEN gibt in ihrer Bankauskunft z.B. über folgende Punkte (Auflistung nicht abschließend) Auskunft:

Zur Bankverbindung:
  • ob Grundbesitz vorhanden ist
  • wie lange die Bankverbindung bereits besteht
  • ob Konten im vereinbarten Rahmen geführt werden
  • ob Kredite eingeräumt wurden
  • ob Überziehungen beansprucht wurden
  • ob die Bankverbindung finanzielle und bonitätsmäßige Rückschlüsse zulässt
  • ob Scheck- und Lastschriftrückgaben vorgekommen sind
Allgemeine Beurteilung:
  • ob die Gesamtverhältnisse des Kunden einen geordneten Eindruck machen
  • ob die Entwicklung des Kunden positiv ist
  • ob Nachteiliges bekannt ist
  • ob eine allgemeine Beurteilung überhaupt möglich ist
Kreditbeurteilung:
  • ob eingegangene Verpflichtungen gegenüber Dritten nach Kenntnis der Bank bisher pünktlich erfüllt worden sind
  • für welchen angefragten Betrag der Kunde gut ist
  • ob in Hinblick auf die getätigten Umsätze der angefragte Betrag zu hoch erscheint
  • ob die finanziellen Verhältnisse angespannt erscheinen
  • ob zur Vorsicht geraten wird
Die von HAUS + GRUND MÜNCHEN herausgegebene Selbstauskunft beinhaltet bereits eine Formulierung für die Zustimmung des Mietinteressenten zur einmaligen Einholung einer Bankauskunft durch den Vermieter. Die Selbstauskunft ist zum Stückpreis von 0,50 Euro in der Geschäftsstelle des Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.V. erhältlich.

3. SolvenzCheck

Die dritte Möglichkeit der Absicherung ist der SolvenzCheck durch eine Wirtschafts-Auskunftei. Wirtschafts-Auskunfteien, wie z.B. Creditreform oder Schufa (Schutzgemeinschaft für das Kreditwesen), erteilen Auskunft über die Bonität und Kreditwürdigkeit von Personen und Unternehmen grundsätzlich nur an eigene Mitglieder. Richtet ein aussenstehender Vermieter an die Auskunftei eine Anfrage über die Bonität eines Mietinteressenten, so erhält er keine Auskunft. Die Anfrage, ob über die eigene Person Einträge gespeichert sind, wird hingegen beantwortet.

HAUS + GRUND MÜNCHEN bietet in Zusammenarbeit mit HAUS & GRUND BAYERN und Creditreform seinen Mitgliedern die Möglichkeit an, Bonitätsanfragen an Creditreform zu richten. Ein Sicherungsmittel, das ansonsten nur Mitglieder von Creditreform nutzen können.

Zwar kann der SolvenzCheck nicht verhindern, dass ein Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen während des laufenden Mietverhältnisses nicht mehr nachkommt. Die Prüfung, ob besondere Bonitätsrisiken vorliegen, vermindert jedoch das Risiko des Mietausfalls weiter.

Creditreform, ein Unternehmen mit rund 130.000 Kunden, arbeitet mit einem EDV-gestützten Verfahren zur Risikobestimmung eines Mieters. Es werden 15 Merkmalskombinationen herangezogen, um die Bonität zu bestimmen. Die Informationen gewinnt Creditreform aus einer Datenbank mit 40 Millionen personenbezogenen Merkmalen. Davon beschreiben allein 13 Millionen Merkmale ein "hartes", d.h. gerichtskundliches Negativmerkmal, sowie ein "weiches" Negativmerkmal, z.B. Inkassovorgänge. Auch Erfahrungen von Creditreform als Inkassobüro sowie die Zahlungserfahrungen anderer Unternehmen, Versandhäuser u.ä. werden ausgewertet. Ferner greift Creditreform auch auf externe Quellen wie das Schuldnerverzeichnis zurück.

Der SolvenzCheck geht damit über die Selbstauskunft und eine Bankauskunft hinaus. Denn es zählen nicht nur die Angaben des Interessenten selbst oder die Angaben der Bank. Vielmehr wird auf einen Datenpool zurückgegriffen, der Informationen aus verschiedenen Quellen enthält.

Der SolvenzCheck kann im Übrigen nicht nur bei Vermietung, sondern auch beim Verkauf von Wohnungen, Häusern oder Gewerbe-Immobilien genutzt werden!

Der Preis für den SolvenzCheck beträgt 20,-- Euro pro Anfrage.
Zur Bearbeitung von Anfragen zu Personen ist deren Geburtsdatum unbedingt anzugeben.

Was ist zu tun?

Mitglieder des Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.V. können das Auftragsformular in der Geschäftsstelle persönlich abholen oder sich zufaxen lassen.
Mitglieder anderer bayerischer Haus- und Grundbesitzervereine wenden sich bitte an ihren örtlichen Verein.

Der Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V. darf aufgrund seiner Satzung Auftragsformulare ausschließlich an eigene Mitglieder abgeben.

Mitglieder von HAUS + GRUND MÜNCHEN senden oder faxen das ausgefüllte Auftragsformular an den Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V. Dieser übersendet Ihnen das Abfrageergebnis vorab auch per Fax sowie die Rechnung.

Kontakt: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Sonnenstraße 13 III, 80331 München,
Tel: 089 - 551 41 - 0, Fax: 089 - 551 41 - 366,
E-mail: info@haus-und-grund-muenchen.de
Internet: www.haus-und-grund-muenchen.de